초강력 주담대 규제, 오피스텔 투자 시장의 기회인가? - 부동산 풍선효과 분석

 

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강력한 부동산 규제 속, 오피스텔 시장의 반격과 투자 전략

최근 정부의 강력한 부동산 규제가 시행되면서 주택 시장에 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 

특히 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하는 조치로 인해 서울 아파트 대출과 거래량이 급감하는 등 시장이 위축되고 있습니다. 이러한 상황에서 규제의 사각지대에 놓인 오피스텔이 새로운 투자 대안으로 급부상하며 주목받고 있습니다.

규제를 비껴간 오피스텔, 왜 다시 주목받는가?

이번 6·27 대책에 포함된 대출 규제는 주택법상 '주택'으로 명시된 아파트, 빌라, 다가구주택 등을 대상으로 합니다. 그러나 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류되어 이 규제에서 제외됩니다. 따라서 '6억 원 대출 제한'이나 '소유권 이전 조건부 전세대출 금지'와 같은 규제가 오피스텔에는 적용되지 않습니다. 실제 오피스텔 매매 시 활용되는 대출은 일반 주택담보대출과는 다른 오피스텔 담보 대출이나 부동산 담보 대출이기에 이러한 규제로부터 상대적으로 자유로운 것입니다.

서울 오피스텔 시장의 반등 현상

코로나19 팬데믹 이후 생활형 숙박시설까지 부동산 광풍이 불었던 시기를 지나, 수년간 침체기를 겪었던 서울 오피스텔 시장은 최근 뚜렷한 반등세를 보이고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면, 올해 1월부터 7월 첫 주까지 신고된 서울 오피스텔 거래량은 6천8백 건을 넘어서며 전년 동기 대비 약 18% 증가했습니다. 이는 2022년 이후 3년 만에 최대치에 해당합니다. 또한, KB부동산 통계에서도 서울 오피스텔 매매가격 지수는 올해 1월부터 6월까지 5개월 연속 상승세를 기록했으며, 일부 신축 오피스텔은 반년 만에 1억 원 이상 가격이 올라 신고가를 경신하기도 했습니다.

오피스텔 시장 활성화의 주요 요인

오피스텔 시장의 이러한 변화는 여러 복합적인 요인에 기인합니다. 첫째, 가격 반등에 대한 기대감과 임대 수익률 상승이 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. KB부동산 기준 올해 5월 수도권 오피스텔 임대수익률은 5.2%를 웃돌며 최근 7년 사이 최고치를 기록했습니다. 이는 '전세의 월세화' 현상이 심화되면서 월세 가격이 상승하고 있기 때문입니다. 둘째, 시중 금리 하락 추세도 오피스텔 투자의 매력을 높이고 있습니다. 오피스텔은 주로 수익형 부동산으로 분류되는데, 수익률에 결정적인 영향을 미치는 시중 금리가 내려가고 하반기 추가 기준금리 인하 가능성이 점쳐지면서 투자자들의 관심이 더욱 커지고 있습니다.

주거용 오피스텔의 높은 잠재력

특히 시장에서 주목하는 것은 아파트와 함께 분양된 투룸 이상의 주거용 오피스텔입니다. 이러한 고가 주거용 오피스텔은 여전히 높은 시세를 유지하고 있으며, 대출 규제에서도 비교적 자유롭습니다. 예를 들어, 도곡동 타워팰리스 3차 내 방 3개짜리 오피스텔은 45억 원 수준의 시세를 형성하고 있으며, 투기과열지구 내 오피스텔 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용하면 이론적으로 최대 20억 원 이상을 대출받아 구입할 수 있습니다. 반면, 비슷한 면적의 타워팰리스 3차 아파트는 거래가와 무관하게 대출 상한선이 6억 원에 불과합니다. 양천구 목동 하이페리온 또한 비슷한 면적의 오피스텔은 시세 25억 원에 최대 70%까지 대출이 가능하지만, 아파트는 대출 상한선이 6억 원입니다.